重磅解读,4亿人28万亿的房贷怎么算?

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作者|大华 来源|深楼市(ID:ShenLoushi)

在中国,最少有4亿人背负了2十五万亿的房贷。

12月28日, 这4亿人终于迎来了历史性的一刻:

央行公告:针对这2十五万亿的存量房贷,贷款利率由事先的基准利率改为最新的LPR利率。

咦?LPR利率取代事先的基准利率,或多或少全是原因分析分析分析在10月8日就原因分析分析分析现在开始 执行好久?

没错,但那一次针对的是“新增贷款”,就说 10月8日事先的房贷利率,或多或少次,针对的是“存量贷款”,就说 10月8日事先的房贷利率。

而我在11月的文章《百万贷款,月供只少150块,但我依然很开心》中总结到,最新的LPR利率原因分析分析分析低于事先的基准利率,未来很长一段时间,LPR利率全是继续下降。央行或多或少次的明确,原因分析分析分析这4亿人未来的月供,减轻的可不仅仅不可否 “150块”这样 简单。

具体原因分析分析分析,要我不再累赘,许多人可需要参考后面 的文章链接。今天的重点的是,以LPR利率为准的存量房贷,具体该为什么我算?

事实上,早在8月25日央行发布LPR改革公告时,就原因分析分析分析有不少读者留言我或多或少问题 了。

原因分析分析分析在8月25日公告中,央行规定:10月8日事先的存量贷款,仍按照原合同执行。但这样 给出进一步的说明。

我问了什么都银行专业人士,许多人表示也一头雾水。

原因分析分析分析在于:过去房贷利率是由基准利率+上下浮点数组成,而或多或少基准利率全是一成不变的,央行是会不定期有所调整的,什么都,10月8日事先的房贷利率本质上是浮动利率。

而现在改为LPR利率,事先的央行基准利率为什么我办,是继续参考还是停止参考?

原因分析分析分析继续参考,下一次基准利率有哪些事先宣告?利率是比LPR利率低还是高?

原因分析分析分析停止参考,那10月8日事先的房贷利率是全是就变成固定利率了?

有有哪些问题 ,在央行没正式宣告事先,谁都这样 有有一一兩个明确的答案。

什么都,或多或少次,央行一反8月份的态度,不再留恋基准利率,明确“存量贷款”利率改为最新的LPR利率。

以下是央行今天的公告原文截图:

我相信,大累积人是不看懂央行在讲有哪些的,而关键点就在于央行公告的第二、三、四、五点,要我用大白话给许多人一一解释:

1、第二点比较好理解,就说 规定LPR利率取代基准利率的时间点。

从2020年3月1日现在开始 ,你贷款的银行就会“上门找你喝茶”,通知你事先的房贷利率改为以LPR为准,或多或少动作有哪些事先完成呢?央行给了个截止日期,就说 2020年8月31日。

原因分析分析分析你不同意这样 改为什么我办?央行给了你有有一一兩个选取,就说 约定固定利率(具体为什么我约定我将在后面 再说),但会 ,你不可否 一次选取权。一旦选取转为LPR利率原因分析分析分析固定利率,事先全是能再转换回去。

2、再来看第三点,这就到了最重要的一累积了,这累积讲的全是你在身边房贷利率具体为什么我算的问题 了。

首先,你的房贷利率=LPR利率+上下浮点,LPR利率你不可否 动,上下浮点倒是可需要动,具体可需要和银行去谈。那或多或少上下浮点具体为什么我算?

在今天的央行回答记者问题 的公告中,央行就很贴心的举了有有一一兩个例子:

若某笔商业性自己住房贷款原合同期限20年,剩余期限为8年,原合同约定的利率为5年期以上贷款基准利率上浮10%,现执行利率为4.9%×(1+10%)=5.39%。

2019年12月发布的5年期以上LPR为4.8%。原因分析分析分析借贷双方选取在2020年3月150日转换定价基准,且重定价周期仍为1年,重定价日仍为每年1月1日,这样 加点幅度应为0.59个百分点(5.39%-4.8%=0.59%)。

2020年3月150日至12月31日,执行的利率水平仍是5.39%(4.8%+0.59%)。在此后的第有有一一兩个重定价日,即2021年1月1日,按照重新约定的重定价规则,执行的利率将调整为2020年12月发布的5年期以上LPR+0.59%,此后每年以此类推。

许多人这下看明白了吧,尽管要我与银行商量具体的利率上浮点数,但上浮点数=原房贷利率-最新的LPR利率。

这就原因分析分析分析,2020年,原因分析分析分析你选取转换LPR利率,这样 最终的利率还是和事先的一样;而从2021年现在开始 ,就要看往后的LPR利率变化了,原因分析分析分析上浮点数一旦选取就不可否 再变,变得不可否 LPR利率。

而我前面就说 了,未来LPR利率全是继续下降,什么都说,2021年事先的房贷利率最少率还是往下走的。这就说 这次政策对购房者最大的利好。

3、最就说 看第四、第五点,讲的就说 对第二、第三点的补充。

事先房贷利率变化是事先的:每年的1月1日,根据前一年最后一次利率变动的结果,来选取接下来一年的利率。现在央行把或多或少时间点下放给银行和客户,具体参照哪个时间点选取利率,由银行和客户具体商量,但规定房贷利率最短不可否 一年一变。

还记得我在第二点提到的固定利率吗?原因分析分析分析你要我选取LPR利率,就说 选取固定利率,这样 利率就以原合同最近一次利率的为准。但别忘了,一旦执行固定利率,事先是换不回来的。

最后落实到自己,利率变换,到底该为什么我和银行谈?

我的建议是:

首先,千万不需要选固定利率。我前面总爱 强调,未来LPR利率长期下降是最少率,现在选固定利率,不但享受不了未来的低利率,还失去了唯一一次调整利率的原因分析分析分析。

其次,最好选取利率一年一变,时间越长越不有利。这是原因分析分析分析房贷利率主要受LPR利率影响,而LPR利率每个月变动一次,选取时间最短的一年一变,不需要 最大限度的跟踪LPR利率下降趋势。

最后,最好选取1月1日作为重新定价日,也就说 利率变化时间点。主要考虑到银行金融体系的社会形态决定的,几乎每到年底,货币流动性全是有所下降,这事先央行全是最少率释放流动性,通过降准降息等各种最好的办法 。

这样 1月1日参考的LPR利率,正是12月的LPR利率,最少率也会下调。但会 ,1月1日是什么都金融业务结算的时间点,选在或多或少事先,不管是实惠性还是便捷性,全是最好的时间点。

编者按:本文转载自微信公众号:深楼市(ID:ShenLoushi),作者:大华

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